47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******
1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。
不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。
其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。
明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。
在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。
据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。
越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。
同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。
某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”
值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”
这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。
对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。
反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。
仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。
据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。
而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。
区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。
这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。
滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。
东西问丨钱锁桥：林语堂如何“两脚踏东西文化”？******
中新社福建漳州12月7日电 题：林语堂如何“两脚踏东西文化”？
——专访英国纽卡斯尔大学教授钱锁桥
中新社记者 张金川
“两脚踏东西文化，一心评宇宙文章。”这是对中国现代著名作家、学者、翻译家林语堂的最好概括。
林语堂，1895年10月10日出生于福建省漳州市平和县坂仔镇，早年留学美国、德国，回国后在清华大学、北京大学、厦门大学任教，曾获诺贝尔文学奖提名，著有《京华烟云》《吾国与吾民》《生活的艺术》《老子的智慧》等。他是第一位以英文书写扬名海外的中国作家，将孔孟老庄哲学和陶渊明、李白、苏东坡、曹雪芹等人的文学作品英译推介海外，成为东西文化交流使者。
林语堂如何“两脚踏东西文化”？英国纽卡斯尔大学教授钱锁桥近日接受中新社“东西问”独家专访，对此作答。
现将访谈实录摘要如下：
中新社记者：为什么说林语堂是近现代向西方介绍中华文化最成功的中国学人之一？他怎样做到的？
钱锁桥：中西方文化交汇以来很长一段时间里，主导交流的都是西方人，主要是传教士，像利玛窦、理雅各等。他们不只把基督教传到中国，还引介西方世俗文化即所谓“新知识”，同时把中国文化介绍给西方。欧洲启蒙运动兴起就和耶稣会士大量报道中国文化有关。
1840年后，中国学人也开始加入中西文化交流，但是绝大部分做的都是“进口生意”——把西方文化(其实是比较狭隘的、以严复所译为主的“进步文化”)引介至中国，而做“出口生意”的中国学人寥寥无几。林语堂是近现代向西方介绍中华文化最成功的中国学人，还没有谁能超越。
福建漳州林语堂纪念馆。张金川 摄为什么这么说呢？当然是看作品影响力。在1949年前的中国，英文媒体和中文媒体可以说是旗鼓相当，而且是先有前者后有后者。如果在中国英文媒体上做人物搜索，以二十世纪二十年代为界限，之前出镜率最高的中国学人是辜鸿铭，而之后二十世纪三十年代出镜率最高的便是林语堂。
林语堂的出镜率不只在中国英文媒体高，如果在英美报刊做人物搜索，从二十世纪三十年代至今，林语堂仍是出镜率最高的中国学人，可见林氏曾经达到的高度。尽管林语堂的名字在当今西方已处于边缘。
林语堂是个文人，传播中华文化主要是写作出版作品如自著、译著、编著等，以及亲身参与社交活动、做演讲。他的著述能受到广大读者喜爱，有内外两重因素：外因是当时中美文化交流氛围很好。文化交流如果没有积极向善、互通有无的政治大环境，是无法做好的。内因，就是林语堂的语言艺术。
林语堂讲中华文化，不是说教，而是聊天；不着重逻辑一致，前后论述有不一致也没关系；讲的内容也不是四书五经、二十四史等大话题，而是让大家围着火炉，把西装领带卸了，上壶茶，开聊，就聊这个品茗，或养花、读书、女人、如何买牙刷、洋泾浜英语、美国独立宣言、政治病等等。总之，都是从具体生活出发，讲中国人怎样生活。这和西人很相通，因为华人西人都是人，都要吃喝拉撒，都有喜怒哀乐；又有很多不同，不同没关系，或许正是互相吸引点。
林语堂论述最看重的是“要你上钩”，即对中华文化产生兴趣。中西文化交流，如果你没有兴趣，一切免谈。
福建漳州林语堂纪念馆内展示林语堂相关图片资料。张金川 摄中新社记者：林语堂被称为“幽默大师”，对中国幽默文学的异军突起起了作用。他的散文创作是如何融汇东西方智慧的幽默情味的？
钱锁桥：林语堂既做“出口生意”，把中华文化介绍给西方，也做“进口生意”，把“幽默”引进中国，使幽默文学在现代中国文坛独树一帜。
现代中文(白话文)的兴起过程中大量吸收外来词，主要通过日文转接。绝大部分外来词已没法锁定具体的发明者或翻译者，而“幽默”一词，林语堂却享有发明专利。早期中国留学生，只要在西方生活一段时间，便会发现西方普遍的幽默文化在中华文化里很缺乏，英文的《中国留学生月刊》上有专门文章讨论过。林语堂在上海圣约翰大学时阅览大量英文书籍，留学经历则加强了切身体验。后留学回国就提倡推广幽默，到二十世纪三十年代在《论语》杂志上讨论幽默文学，把“幽默”一词永久注入了现代汉语。
海外华文媒体代表参访位于漳州市平和县坂仔镇的林语堂文学馆。张金川 摄最近，杨柳博士给我寄来一篇文章，要我看看是不是林语堂作品。该文题为“Herbert Giles in Heaven”，刊登于1935年英文《中国评论周报》，无署名，但注明“作者为国际知名中国作家，但是愿以匿名方式出版该文”。我认定此文99%出自林语堂之手。当时和《中国评论周报》有渊源的“国际知名中国作家”只有林语堂，且文章的格调，那种幽默情调以及渗透的东西方智慧，非他莫属。要回答“林语堂的散文创作是如何融汇东西方智慧的幽默情味的”，这篇文章便是最佳范文。文章构想著名汉学家翟理斯去世，到天堂碰到庄子、屈原、杜甫、莎士比亚等一大批中西文人，一起喝酒聊天问答，还有上帝在场。文中句句透露出机智、幽默。
天宝林语堂故居内展示物品。张金川 摄中新社记者：林语堂的小说，作为一种跨语言、跨文化、跨时空的比较文学现象，如何表现中西合璧的审美观？
钱锁桥：现在有一种受西方影响的严重偏见，认为文学就是小说，非小说就不是文学。中国几千年的文学长河，诗文并举，小说很晚才出现。我认为，林语堂最擅长也最成功的是文，即“散文”。他在美国写的“大部头”，其实都是散文为基础。
前几年我回国上课问大学生，他们说是通过《京华烟云》电视剧知道有林语堂。《京华烟云》是林语堂用英文创作、献给“英勇的抗战将士”、写给英文读者的小说，如果他得知现已有多个中译版本并改编成影视剧风靡两岸，应感欣慰。小说试图以《红楼梦》为模板，通过大量女性形象的描述，为“现代中国”绘制一幅画面。这就是一个中西合璧的画，因为中国现代性就是中西合璧。中国人当今生活的方方面面都是中西合璧。就中国女性的现代化来说，林语堂认为理想形态应是姚木兰那样的女性。这一点似乎已得到时间检验，至今仍得到社会普遍的关注，才会有那么多影视剧对小说不断改编、持续解读。
福建漳州林语堂纪念馆内展示林语堂相关图片资料。张金川 摄中新社记者：以细腻的东方情调观照竞争残酷、节奏飞快的西方现代生活，被认为是林语堂翻译的一个特点。您是怎样理解的？
钱锁桥：1942年，林语堂在其纽约豪宅给Who杂志做了一个专访。当时他连续出版几本畅销书《吾国吾民》《生活的艺术》等，声誉如日中天。这些书有一个主题，就是“以细腻的东方情调去观照竞争残酷、节奏飞快的西方现代生活”。采访中，他调侃道：美国人可能都想象我是位长着络腮胡子、身穿长袍、年迈的“东方智者”，你看，我西装革履，才四十来岁，整天忙得一塌糊涂，各处演讲请求都给我推了，我的写作计划排得满满的。要在现代生活中融入细腻的东方情调，谈何容易。
“细腻的东方情调”是中国文化固有的，林语堂跨文化实践最主要的贡献之一便是总结归纳了主要由晚明性灵派文人倡导的一整套生活美学，并在世界推广。
中国人紧追西方现代生活一百多年，当下中国人的生活节奏恐怕比西方还要快，有过之而无不及。是时候停一下，想想生活的意义到底在哪里。其实，林语堂再忙，他都很会生活的，比如晚年住美国，每年都要去欧洲度假。
福建漳州林语堂纪念馆内展示林语堂相关图片资料。张金川 摄中新社记者：林语堂“两脚踏东西文化”，对当下促进中西文明交流互鉴有何启示？
钱锁桥：中西文明交流互鉴需要有积极、健康的大环境。如果要搞冷战，那交流互鉴便无从谈起。
另外，在促进中西文明交流互鉴方面，当下中国还鲜有人能超越林语堂，其中一点原因是知识结构、教育背景和林语堂相差甚远。林语堂在国内上大学，毕业时中西方文化方面的训练已相当了得。他在自己主编的圣约翰大学学生刊物《约翰声》上已发表21篇中英文作品，其中19篇英文，另外一篇英译中、一篇中文原作都以文言文写就。
航拍位于福建省漳州市香蕉海的林语堂纪念馆。张金川 摄所以，林语堂“两脚踏东西文化”的启示，首先是要让我们认识到自己的不足。知之为知之，不知为不知。知道自己之不知，也许是第一步。(完)
受访者简介：
钱锁桥，美国加州大学伯克利分校比较文学博士，英国纽卡斯尔大学汉学讲座教授。专治中西文学文化研究，编著中、英文作品多部，包括《小评论：林语堂双语文集》《林语堂传：中国文化重生之道》等。
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